作者Gary Tom
在大多数经济前景黯淡的情况下，房地产市场通常也会受到影响而不会蓬勃发展，但这正是美国在新冠疫情期间所经历的反常状态，新房屋需求持续飙升。即使最近几个月出现对“市场过热”的担忧，但在低房屋库存和其他因素的推动下，也没有破坏这一势头。
作为衡量美国房价的主要指标，标普 CoreLogic Case-Shiller 全美房价NSA指数显示，6月份的房价年涨幅创下历史新高。而8月底公布的数据显示，美国各地房价持续上涨。同比而言，6月份的年化涨幅为18.6%，高于上月的16.8%。
此外，由于成本上涨，市场也许已经开始降温，但美国人口普查局和美国住房和城市发展部 (Housing and Urban Development , HUD) 的估计显示，7月份新建独栋别墅住宅的销售量仍然有所增长，增幅为1%。然而，年增长率比一年前低了27%。
房地产投资及土地资产管理公司和顿集团亚洲区总裁 Gary Tom 表示：“历史性低利率增加了购房者的需求，使房屋销售量保持稳定，尤其是在房屋密度较低的郊区。”
有趣的是，这也反映疫情出现前的长期趋势，这种趋势为投资者 (从富豪到家族办公室，以至机构投资者) 创造了诱人的商机，使他们能够获得持续的可开发土地供应，从而推动美国住宅市场目前的增长。与此同时，随着住宅建筑行业转向“及时”的库存方法，业内机构越来越需要以一种新的方式参与土地投资。
驾驭新的供求动态
从需求角度来说，历史低位的抵押贷款利率和库存短缺将为美国房地产市场继续保持强劲的势头。
根据最新的房地美一级抵押贷款市场 (Primary Mortgage Market Survey) 的调查结果，截至9月初，30年期固定利率抵押贷款的平均利率为2.87% ，低于12个月前的2.93%。值得注意的是，该机构预计2022年的平均抵押贷款利率将会稍为上升，30年期固定贷款的平均利率为3.7%。
然而，房屋供应仍将是一个关键因素。全美房地产经纪人协会 (National Association of Realtors, NAR) 认为，在过去30年里，长期住房的建设与历史水平相比，减少了550万套 。与此同时，房地美的研究表明，美国还需要380万套住房来满足住房需求。
过去几年中，大部分房屋需求要来自千禧一代，包括年纪较轻的 (22至30岁) 和老纪较长的 (31至40岁)。根据 NAR 的数据，这些族群占购房者的最大比例，分别为23%和14%。特别是在过去的一年里，越来越多的人能够利用较低的抵押贷款利率来实现第一次购房的愿望。
然而，低库存以及生活方式选择等其他因素影响了他们在选址方面的决策。“美国现有住房持续短缺，因此首次购房者需要考虑新的选择，” Tom 解释道。
新的选择包括郊区房屋；自从疫症大流行开始以来，郊区房屋在全美越来越受欢迎。房地产公司 Zillow 的一份研究报告发现，47%的千禧一代业主居住在郊区，而不是城市和农村地区。
负担能力是其中一个关键驱动因素。郊区除了提供更大居住空间，也有更现代化的房子，拥有便利、休闲设施的现成社区，而且千禧一代也愿意慢慢寻找合适的房屋。
Tom续说：“随着居家办公政策的实行，远离城市、有更多生活空间的新生活方式越来越有吸引力，在可预见的未来，这种政策将会继续下去。这让千禧一代购房者有更大的能力搬进好的学区，享受更多的空间，而不必每天通勤上班。”
这些因素促成了人口往内陆迁移的转变，例如南加州地区人口从沿海地区，如洛杉矶及圣地亚哥等城市向所谓的“内陆”迁移。 2021年8月公布的美国人口普查数据显示，内陆地区的河滨县和圣贝纳迪诺县在2010年至2020年间新增了超过33万名居民，其中博蒙特在内陆城市中的增长率排名第一 (44%)，其次是埃尔西诺湖 (36%) 和门尼菲 (32%)。
新的投资潜力
由于住宅建筑行业出现了库存困境，越来越多的建筑商选择通过 “分阶段地块收购权协议” 来获得开发用地，而不是追求过去传统的“土地储备”模式。因此，全国性的房屋建筑商可以将土地收购和房屋销售活动结合起来，使他们能够更好地管理其资产负债表上的长期土地资产。
Tom 表示：“目前的住房需求令人难以置信，这正在迅速耗尽房屋建筑商未来的土地库存。因此，我们正在努力收购位于美国高增长地区，可于短期内开发的土地资产。这些土地资产已经获得了上市房屋建筑商的兴趣，他们希望在其已经活跃的市场中获得未来可开发的土地库存，以满足购房者日益增长的需求。”
简单来说，随着房屋建筑商分阶段购入地块，投资者会获得稳定的现金流；当房屋建筑商购入地块、建造及出售房屋，投资者将会获得现金流收益。
市场动态的变化，购房者需求的转变和更灵活的方式使各方受惠，也为美国房地产投资组合的多样化开辟了一条新的道路。为应对不断变化的行业趋势，和顿为业务作出调整，于2019年 第四季推出了锁定离场方向的准发展土地 (Exit-Focused Pre-development Land, EFPDL)。这为住宅建筑商的长期库存需求提供了一个解决方案，即通过获取住宅建筑商预先确定的土地，并在未来向建筑商以分阶段的方式出售所需的住宅地块。截至2021年8月31日，和顿已推出了15个 EFPDL 项目，超过2,800英亩土地，其中9个项目已经处于不同的离场阶段，当中包括与8家全国性建筑商进行合作。
Walton 的 EFPDL 项目：位于佛罗里达州坦帕市的 Crystal Waters.
来源: Walton
