外国直接投资（FDI）的监管在投资者监管领域越来越重要。虽然 FDI 限制在全球范围内呈上升趋势，但这些法规的范围和特征在各个司法管辖区之间差异很大。在以下部分中，我们将概述美国 (US)、英国 (UK)、法国和德国 FDI 监管的关键要素。 接受审查的交易类型 我们： 美国外国投资委员会 (CFIUS) 有权审查： “受管辖交易”，包括任何可能将美国企业的控制权授予外国实体的交易，或某些将美国企业中的特定“触发权”授予外国实体的交易。 “涵盖的房地产交易”，涉及收购位于以下地点的房地产的某些产权：(i) 在特定机场或海港内或作为特定机场或海港的一部分运营，(ii) 在确定的政府/军事设施内，(iii) 在指定的范围内县/地理区域，或 (iv) 在位于美国领海内的已确定军事设施内。 涉及受 CFIUS 管辖但不受强制报告（见下文）约束的交易的各方可以选择自愿提交交易以供审查。 参与某些涉及“TID美国业务”（涉及关键技术、基础设施或美国公民敏感个人数据的实体）的交易方必须在完成交易前通知 CFIUS。除非适用特定例外情况，否则强制向 CFIUS 申报适用于 (i) 对从事生产、设计、测试、制造或开发关键技术的美国企业的投资，这些企业需要相关外国实体的出口许可证，或 (ii) 投资导致外国政府获得美国企业的重大利益，该企业：(a) 生产、设计、测试、制造或开发“关键技术”，(b) 执行与“涵盖投资关键基础设施”相关的特定功能，或（c）维护或收集美国公民的某些类别的敏感个人数据。 即使交易仅出于持有房地产的目的而涉及收购美国企业的权利，它仍可能属于 CFIUS 的一般管辖范围。 英国： 《2021 年国家安全和投资法》(NSIA) 制度具有广泛的管辖权，包括当目标公司在英国开展活动或向英国境内的个人提供商品或服务时，对非英国目标公司的少数股权收购。该制度对收购方的国籍保持中立，同样适用于英国实体的收购。 该政权授权国务卿，现任兰开斯特公爵领地事务大臣 (CDL) ，要么直接禁止交易，要么在有条件的情况下清算交易。 该制度要求通报涉及在 17 个经济“敏感领域”中任何一个经营的实体的某些交易。在这些领域中，以下领域与房地产客户特别相关：(i) 交通，(ii) 民用核能/能源，(iii) 数据基础设施/通信，以及 (iv) 政府的重要供应商（包括房东或经理持有英国安全许可的政府租户场所）。强制性制度不包括资产收购。 NSIA 还授权国务卿/CDL 有权“召集”审查任何可能引起国家安全担忧的交易，即使是那些在强制通知制度之外的交易。这包括收购股份、资产、土地和财产，尽管政府预计很少会干预资产收购（目前情况如此）。如果该地点被认为是敏感的或靠近敏感地点（例如重要的国家基础设施、军事地点或其他政府大楼），则“召集”土地或财产收购的风险会更高。不受强制通知约束的交易可以在完成后最多 5 年内被要求审查。 尽管收购方没有义务向英国政府通报豁免强制通知的交易，但如果存在“召回”的潜在风险，他们可以选择自愿通知交易以获得批准。 资料来源：jdsupra
在过去的3年里，获得签证的比例增加了 40%。阿根廷、哥伦比亚、智利和秘鲁是申请最多的拉丁美洲国家。 如果您拥有申请的每个签证的信息和个人要求，那么在美国合法生活和工作的美国梦是可能的，而且并不那么复杂。最近，美国移民局批准了 AMIGOS（促进共同利益和增强我们的成功）法案，并对 E2 签证的一些要求进行了修改。 关于新的变化。E2签证只授予与美国签订了贸易和航行条约或协议的国家/地区的公民。在拉丁美洲，目前有阿根廷、智利、哥伦比亚、哥斯达黎加、洪都拉斯、墨西哥和巴拉圭。许多未包含在该列表中的国家/地区的公民倾向于获得包含在列表中的其他国家/地区的公民身份，其唯一目的是能够在美国申请 E2 投资签证。 “有时候，在一个允许你申请E2签证的国家(比如格林纳达)投资20万到50万美元，就有可能相对较快地获得该国公民身份，”指导和建议专家卡拉•安扎尔迪(Carla Anzaldi)对那些渴望实现自己在北美工作梦想的人说。 这项新法律将葡萄牙加入了可以获得E2签证的国家名单，并对那些通过投资获得名单上国家公民身份的人提出了居留要求。在这种情况下，法律要求投资者必须在该国居住至少3年，才能在美国申请E2投资者签证。例如，如果秘鲁公民通过在格林纳达投资获得格林纳达公民身份，该人现在必须在格林纳达居留三年，然后才能在美国申请E2签证。应当指出，这项法律是新的，适用的规则和方法尚未确定。。 EB-5是投资绿卡。在移民局批准的区域中心投资 800,000 美元，或在您自己的项目中投资 1,050,000 美元，创造 10 个新的全职工作岗位。 “这张绿卡最大的好处就是需要先投资，然后等手续办完再移居美国；现在，随着法律的改变，可以立即移居美国并等待在那里完成程序和居住”，Anzaldi 说。 另一方面，USCIS 提议对费用进行更改，该更改于 2023 年 1 月 4 日公布。此更改将意味着增加费用，在某些情况下甚至会免除费用。增幅各不相同：有些税率为 15%，有些则达到 201%。 “重要的是，现在对以纸质、邮寄或电子方式提交申请时所支付的费用进行了区分。电子申请的成本将低于纸质申请（在电子流程可用的情况下）”，Carla Anjaldi 律师事务所主任分析道。 资料来源：国家新闻
克里斯托弗·康登撰稿虽然财政部长耶伦预计企业将支持推动全球最低税，但美国商会担心一些仍然模棱两可的因素可能对美国企业不利。美国商会首席政策官尼尔布拉德利表示，该组织越来越担心刚刚出炉的全球税收协定可能“从根本上对美国公司不利”。布拉德利周二在华盛顿接受彭博新闻采访时发表的言论令人怀疑财政部长珍妮特耶伦的观点，即美国企业领导人最终将支持这项历史性协议并敦促国会通过实施该协议所必需的立法。 布拉德利说，美国公司对税收协议的广泛目标很感兴趣，特别是在取消许多人认为不公平地针对美国公司的所谓数字服务税方面。但是，他补充说，随着商会官员深入研究尚未完成的协议的细节，他们发现了更多危险信号。“目前的担忧是，由于新的全球最低税收协议以及我们如何构建其余税法和激励措施，我们正在达成一项从根本上对美国公司不利的协议，”他说. 作为一个例子，他指出了美国和海外公司是否能够在全球最低税制范围内进行相同减税的问题。 “坦率地说，我担心我们挖掘得越多，我们会发现更多类似的问题，”布拉德利说。财政部发言人亚历山德拉·拉曼纳回应了布拉德利的评论，称这项全球协议将解决总部位于美国和总部非美国的跨国公司的“长期担忧”。 “美国企业将不再在不利于他们的国际竞争环境中竞争，国际商界将享有更加稳定和确定的环境，税收和贸易争端更少，”她在一封电子邮件声明中说。耶伦和其他财政部官员去年成功重启了全球税收谈判，获得了大约140个国家的支持。它的目标是通过征收15%的全球最低税率，阻止数十年来人们逃往避税天堂的趋势，并通过将部分税收从利润入账国转移到收入产生国，来解决跨境贸易税收的争议。 耶伦曾表示，她预计美国公司将接受新政策提供的确定性和稳定性。耶伦在 2 月 2 日接受彭博社采访时表示：“我认为，你会看到很多公司与他们的国会议员交谈，并告诉他们制定实施该协议的立法非常重要”。资料来源：财富与风险
波士顿数据和研究公司Fintrx周五发布的一项研究显示，随着家族理财办公室变得越来越复杂，富裕家庭通过单一家族理财办公室和多个家族理财办公室直接投资于私人公司的人数越来越多。 研究显示，在全球约3500至5000家家族理财室中，逾半数目前进行了直接投资。研究利用了该公司对全球3000多个家族理财室的数据库，以及它们追踪的1.3万多笔直接投资交易。 发起这项研究的嘉信家族理财办公室（Schwab Advisor Family Office）董事总经理保罗•弗格森（Paul Ferguson）表示，直接投资趋势“与我们在超高净值市场上看到的更大趋势一致，即更大的透明度、更强的投资控制力和更低的收费。”。 研究显示，尽管家族理财室长期以来都有能力和愿望直接投资，而不是通过某种基金结构进行投资，但直到2010年，这一策略才开始加速。2010年至2015年期间，该行业的活跃度跃升了206%，自报告发布以来，该行业的活跃度一直在稳步上升。 这种增长在很大程度上是由2015年以来创建的家族理财室推动的。在这些新建的办公室中，有三分之二是直接投资的，而在2006年至2010年之间成立的办公室中，这个比例仅为52.4%，而在1985年之前成立的办公室中，这个比例为25%。 研究表明，对这个行业感兴趣的大部分（83%）来自于单一家族理财办公室，这一比例约占全球家族理财办公室的39%。 这主要是因为多个家族理财办公室面临更多的监管限制。在美国，这些办公室必须是联邦证券交易委员会的注册投资顾问。但随着多个家族理财办公室越来越复杂和现代化，人们对直接投资的兴趣越来越普遍。 Fintrx创始人兼首席执行官Russ D Argento说，提供直接投资能力成为“多个家族理财办公室增加附加值的一种有趣方式，也是它们在业务上与其他家族理财办公室区分开来的方式。” “这使我们开始看到更多的东西。” 投资于一系列公司的私募股权基金被富有的投资者所利用，他们被通常两位数的回报率所吸引。不过，私募股权基金经理每年收取高昂的2%管理费，并从他们所购买的公司出售后获得的利润中扣除20%，这种情况并不少见。 弗格森说，避免这些成本是跳过这种基金结构的一个很好的理由，但超级富裕家庭直接投资的另一个原因是，他们的投资期限可能为100年。他说，这与私募股权基金经理的投资目的是在5至7年内退出投资大不相同。 此外，“通过直接投资，这些家庭有能力投资于他们想投资的特定企业，”弗格森说。“与基金投资相比，通过直接投资，它们拥有更多的控制权，对企业产生（更多）积极影响。” 例如，研究数据发现，全球61.4%的家族理财室直接投资了科技公司，这反映出该行业创造了大量新财富。事实上，82.5%的在科技行业发家致富的家庭投资于这个行业。 共同投资公司是另一个上升趋势，尤其是在北美，涉及近48%的家族理财办公室，再次受到单一家族理财办公室的推动。在全球范围内，42.5%的家族理财办公室共同投资。 共同投资可能意味着“俱乐部”交易，即几个家庭聚在一起投资，也可以是一个家庭与私募股权基金一起投资，尽管不是投资于基金本身。 共同投资也可能意味着一个家庭与另一个家庭一起投资于企业。 来源: Barron's
新事物面临的挑战和机遇往往是一样大的。就像去了一片从来都不穿鞋的大陆，很难说服当地人穿鞋，但如果说服了，那市场真的是很大。海外信托就有点像这样的一个市场，经过了大约10年的耕耘，在亚洲市场，尤其是中国，大部分人没有太多斩获，就打道回府了，但有一些还在坚持。众所周知，因为CRS的推动，美国信托正在悄然兴起，笔者想借着美国信托实操经验，来从以下几个层面谈谈美国信托对亚洲客户的适用性。做为一个信托与遗产执业者（TEP），我有一个深刻的感受，信托业务区别于保险或投资业务的地方就是：保险和投资客户更加关注的是产品本身的收益，对信托公司本身的关注并没有那么高；但信托公司本身，因为做的是家族信托，根本没有明确的产品，所以一切的一切最后都是信任。一个信托执业者（Trust Practitioner），你不是在销售“信”（Sell Trust），而是在实践“信” （Practice Trust），一个客户最后做了信托，是因为全面的信，然乎他才会托付。全面的信可以分成以下几个层面：信任信托所在的主权国家。愿意在美国设立信托的人，对美国是有信任的。信任美国的人群是很大的，这和官方的宣传是反的。比如某主持人一边在电视台大放爱国豪言，但却让自己的孩子生在美国，成为美国人；甚至每天以骂美国为生的人，后来发现自己的身家竟然在美国。把信托做在一个国家，这是对这个国家的主权的信任。比如香港最近的动乱，就会让很多人觉得这个地方不是那么的稳定可靠。信托不是投机，终极目的是要传承，传承至少要看20年，所以政治经济不稳定，尤其主权不明确的地方，是不会被信任的。这就涉及另外一个问题，跟美国相比，BVI、开曼、耿西等传统的离岸属地，亚洲客户会怎样看待呢？其实对于使用离岸岛屿业务的客户来说，几乎没有人去过这些地方，但如果做为一个短期的金融服务来说，大部分在乎的不是那个司法属地，而是是否能开出账户，这些账户的落点在成熟的金融中心，如香港、新加坡或者瑞士，对于信托来说，不仅仅是账户的问题，还有那个国家如何支撑信托条款的问题（做一个离岸公司并开一个户头的时候，没有看公司章程），所以应用场景可能非常的不同。正是因为这个背景，显然大国更容易带入到传承的背景之中。信任一个司法属地。一个客户想做信托的时候，必然是有一定的痛点的，美国信托在长期服务海外客户的历史中一直在打磨自己的国际市场的接受度。虽然在2015年以前，美国信托并没有进入大部分执业者的视野，但走近的时候，大家大声惊呼的是，原来美国信托的“离岸”特色那么的明显。甚至可以说，你能想到的离岸该有的特色，他都有。美国的信托都是州立的，一个州一个样子，竞争很激烈，因为要和离岸的各个属地竞争，还要在不同的州之间竞争。正是因为激烈的竞争，所以各个州都在进行激烈的变革，以适应国际市场，比如华盛顿州在2016年刚刚修改过自己的信托法，摩拳擦掌准备进入国际市场。对于客户来说，到底信任哪个司法属地，当然从法律上来说，可以去看一些细节的法条，看看隐私以及资产保护方面的力度是否够。但信任是很微妙的东西，很多时候有很多情愫在里面，比如阿拉斯加州的信托法可能更加激进，更加离岸，但在和西雅图竞争的时候未必有优势，因为客户觉得去到西雅图更方便，有直飞的飞机，去到帕克市场吃一顿海鲜的记忆非常的好，或者看着亚马逊在西雅图市区的造成运动，似乎自己也加入了其中。这个时候，美国的某一个属地真的有可能甩了传统的BVI、开曼几条街。信任一个信托公司。在很多属地，受托人不一定是持牌公司。比如香港，受托人仍然不需要是持牌公司。这一点从表面上看，似乎很方便，也有很多优势。但实际上，不发牌照对一个产业来说，是对发展不利的。这一点，香港被新加坡都甩了几条街了，新加坡为了不稀释现有持牌公司的含金量，最近甚至根本就没有批准更多的牌照。让受托人持牌对行业发展是非常有利的，尤其是国际市场，这是为什么美国的信托公司纷纷去拿牌照。在美国，一个律师或者其他的合规人士，并不需要拿到牌照才可以做受托人，但在美国这个业务竞争如此激烈的地方，做国际市场的信托公司，马上发现，必须有牌照才能做国际市场，并大举申请牌照，毕竟美国比较大，还没有像新加坡那样已经收紧了牌照。有牌照客户就会信任一个信托公司了吗？当然没有那么简单，现在中国国内的金融机构的国际经验也已经很多了（很多客户还是通过国内机构与海外信托公司建立联系的），他们也会进行充分的尽职调查，甚至对信托公司的整个业务流程的细节进行详细的勘查，直到满意为止。所以信托真的不是一个容易的生意，钱不是很多，但接受的考察很多。信任一个美国的信托公司还有很多其他的条件，但笔者觉得还有两点是非常重要的：一是这个信托公司要独立，所谓的独立就是不拿任何投资品的提成，这个时候，对投资品进行受托监管的时候，就会立场中立，否则可能会因自身利益影响受托监管行为的独立性；二是这个信托公司没有被告的记录，没有这个记录说明这个信托公司的委托人和受益人都是很满意的，在美国这个诉讼那么普遍的国家，没有发生诉讼说明服务是很好的，而且没有出现什么欺诈行为。信任联络人。虽然表面上看，一个海外的信托公司可以直接通过广告和展会的方式切入海外市场，但问题没有那么简单。毕竟家族信托涉及的金额很大，涉及的问题是家族内部的私密的部分，所以能够直接给家族客户意见的人一定是有良好信任关系的人。谁是这些人呢？似乎在中国大陆和（建议添加：在）其他地方不同的是中国大陆的富裕家族并没有自己的家事律师，一些律师非常努力的成为家事律师，但因为没有那么多家事的业务来做，所以并不成功。在信托拓展的过程中，似乎原来从事保险行业以及资产投资的机构正在成为中国家族办公室的中坚力量。他们与高净值家族保持着密切的关系，同时他们的业务本身也会产生一定的利润，这允许他们进行很多前沿业务的探索。另外一个原因就是，这部分专业人士，如高级的保险从业者，一直在经历非常高强度的业务拓展的训练，这让他们在市场的韧性很好，能够进入到其他专业人士不能胜任的关系中去。不管怎样，一个客户总是要信任与自己亲密的人，所以美国信托在中国的业务拓展也同样是与美国走的比较紧的机构先开花落地了。信任的建立是一个大的话题，更何况业务本身是信托呢？以上的几个层面只是市场初期的一些感悟，还是比较初级的，但在未来的2-3年里面，国际信托在中国高净值人群（建议添加：中）更加普及的时候，我们必然可以总结出可以学习实践（建议添加：的）信任建立之道。最后，信的建立不是技巧，而是要真实的做好自己，真实的表达自己，不停的让自己的专业和良心与客户需要对齐，更大的信任，更宽广的道路就会在前途中展开！
COVID-19之后，更多的高净值人士正在探索海外选择。 今年4月，法国总统Emmanuel Macron在接受英国《金融时报》采访时表示，冠状病毒爆发后，全球化的本质将发生改变。 哈佛大学经济学和公共政策教授Kenneth Rogoff在《卫报》上撰文说：“疫情后期的世界经济似乎更不全球化，政治领导人和公众以自20世纪30年代关税战争和竞争性贬值以来的从未有过的方式拒绝开放。其副产品将不仅是增长放缓，而且所有国家的国民收入都将大幅下降，但可能最大和最多样化的经济体除外。” Rogoff说，虽然美国等拥有庞大和成熟经济体的发达国家可能会因去全球化而出现GDP下降，但最受打击的可能是发展中国家。 Range Developments董事总经理兼董事会成员Mohammed Asaria表示，他寻求第二国籍的客户大多来自新兴市场。“第二公民身份不再被视为奢侈品，而是发展中国家高净值个人的一项资产。” 他表示，新兴市场的中产阶级更可能对价格敏感，但高净值人士则在寻求更稳定经济体的安全保障。 Asaria的企业，Range Developments，是加勒比海地区圣基茨柏悦酒店, 多米尼加Kempinksi, 和格林纳达六感的开发商。 通过向格林纳达州批准的房地产项目投资22万美元（加上政府费用），个人可以获得公民资格。通过随后在美国投资一家可行的企业（没有法定的最低限额），个人可以在大约6周内通过E-2签证申请美国的居留权。据Asaria说，自从疫情以来，大量的人正在寻求第二国籍。“我们看到很多第二代阿拉伯侨民、海外印度侨民、俄罗斯人和非洲人都在关注去全球化的威胁，并关注格林纳达和美国的E-2签证。” 在COVID-19病毒爆发后，国际供应链和旅游业遭到破坏，Asaria认为，投资者正在寻求家庭和企业的稳定。 “那些寻求避风港的人可以获得美国E-2签证，获得格林纳达公民身份，并在9个月内在迈阿密创业，为他们自己、他们的家庭和企业获得进入世界最大经济体的机会，而且所有费用都在40万至50万美元之间。” “如果是格林纳达公民身份，申请人的配偶和21岁以下的子女也有资格获得E-2受扶养人签证。家属配偶也可以申请在美国任何地方工作的许可。”
最近，很多投资人都纷纷问我有关美国未来房地产市场方面的问题： “房地产市场是否将依然坚挺？” “2020年大选结果将会如何？” “你认为美联储是否会继续加息？” “市场是否会进行调整？” 诸如此类的问题都提得非常棒。我通常都会反问“您认为呢？咱们可以一起研究一下各种可能性。” 投资人经常会提到他们所收集的数据点，并谈及长期的牛市周期、美国政府的动向、最近股市的波动，但很难得出一个确凿的结论。 我问他们：“您对未来市场的信心是偏强还是偏弱的呢？” 大部分人回答：偏弱。 此类对话的逻辑在我看来展示了两件事情：1.大部分投资人预期美国经济的不确定性在日益增加；2. 大部分投资人在资产配置组合时，倾向更加保守的投资组合，例如投资于房地产。 首先，我们探讨一下不确定性。当我们对某件事情有信心时，比如股票、房地产或者任何其他投资，这意味着我们相信其将极有可能达到或者超过目标收益。当投资人对某项投资的结果信心满满，他们将倾向于为该投资注入更多的资金。 尽管如此，随着不确定性的加剧，潜在成果的差异性也在增加。这意味着投资人对“基础方案”的预期收益信心减少。很简单，投资人开始怀疑预期收益。随着差异性的增加，我们倾向于认为市场更加“不稳定”，这反过来又加剧了不确定性。 在市场波动小、投资者信心强的环境下，通常会呈现上涨的趋势。这意味着市场和投资人对未来收益比较乐观。例如，如果市场以每年5%的速度上涨，投资人则对市场的稳定性充满信心，认为市场将继续上涨5%甚至6%或7%。如果除了投资人确定性发生变化，其他方面均无变化的话，按一般逻辑，那么他应该很可能将上涨的概率设定为3%，而不是7%。但是，事实并非如此。人们通常会基于目前的涨幅来预测将来的“上涨”空间。 下面两条正态分布钟形曲线图很好地诠释了以上的观点。正常市场状况下（曲线1）的回报分布图显示出围绕预期投资回报展开的正常的差异化表现。纯粹的不稳定性，如无定向偏差，在基本情形下的预期收益（x）的两端会增加差异性。灰色的曲线展示了不确定性增加的情况下（2a）回报分布情况。这显示了增加的差异性是如何增强两端的潜在结果（x）。最左边和最右边两个区域的涨幅相同。 但是，实际情况却大相径庭。因此，当投资人越来越感觉到不确定性时，即产生了负面偏见。我们很少听到投资人这么说“我对市场不太看好，但是我强烈认为市场会上涨，而且涨幅惊人”。相反，我经常听到人们讨论“我对市场走势不太确定的时候，则更加谨慎保守”。 所以，现实情况更接近下图所示，呈现的结果偏悲观。以上面的涨幅为例，投资人可能认为3%的涨幅会比7%的涨幅更有可能实现，因为当人们对其预测未来结果的能力丧失信心时，其将倾向于更悲观。 上图展示了悲观情绪下的变化情况。随着不确定的增加，不仅（2b）项在“尾端”变宽，而且预期平均回报也变得更低。在此种情形下，如果某投资在基本情形下的预期收益（x）未经调整，不仅意味着实现该收益的可能性缩小，而且表现差强人意的可能性将大幅增加。（2b）分布在（x）轴左边的区域呈现大幅上涨。当投资人感受到日益增加的不确定性时，基于当前的市场环境进行预测的投资行为是在为自己挖坑，得出的结论肯定是表现不佳。 但是，如果投资产品设计保守，业绩差异有限，这将增加投资表现超出投资人预期的机会。 在上图中，投资在基本情形下的预期收益（x）在设计时做得非常保守，向保守情形下的预期收益（y）靠拢。另外，投资架构设计旨在减少围绕（y）轴的变量，形成了保守投资回报分布情况（3）。这意味着，如果市场状况优于预期，将有很大的空间实现出色的业绩表现，正如正常市场状况下（1）（y）轴右侧区域所示。但是，其向投资人展示市场低迷将导致的后果，并将其作为起始假设。 下图进行了汇总。 我们仔细分析一下上图。 如果投资人感觉市场面临的不确定性在增长，在预期收益方面通常会有从（1）到（2b）的负面转移，变量更大。 在当前市场状况下设计的投资产品不尽如人意的可能性有所增加。投资产品设计时在（x），收益分布在（2b）。 保守角度设计的投资产品，建立低回报的变量，将增加超越市场表现的可能性：投资产品设计时在（y），收益分布在（3）。 实际运用 那么问题来了—“我怎么知道你们做的预测是否保守？每个人都说自己很保守！” 的确，我们很少听到管理人吹嘘特别激进的收益假设，他们的反而是集中在低概率事宜以及最有可能达到的收益方面。管理人想要迎合投资人的本能想法“不想亏损”，倾向于“保本”。因此，“留有余地”成为与投资人见面时的陈词滥调。这不意味着市场上真的没有保守的投资产品项目方，而意味着投资人应该后退一步，评估管理人是否在客观上持保守态度。 这需要投资人投入很多时间和精力对产品发行的预测进行钻研。我们以德克萨斯州达拉斯房地产市场为例。在过去的5年间，年均3%涨幅是公认的具有代表意义的涨幅，包括预计收入和支出。 如果项目地点是在众所周知的高增长市场，期望值则是收入增长将高于平均水平。在此情况下，公司可能在设计产品时将年增长率定为3%，并认为此种预测非常保守，仅仅因为市场参与者包括该公司都看好该特定的房地产市场。尽管如此，我们事后也看到了达拉斯房地产项目的表现，虽然在产品模型设计时预测的租金年增长率为3%，但是在过去5年间却极少有项目达到该收入预期，而且这还是在全美最热门的市场之一。 信息来源: Zillow 如您所见，实际租金在起初三年间略有增长，然后从2014年到2018年急剧下跌至1.56%，但是“平均”涨幅维持在3%。我们做进一步分析，关注点回到当前的回报预测，将未来5年的平均租金涨幅设定为3%是否足够保守呢？如果做如此基本预测，那么该投资是如何根据上面表格对预测进行压力测试的呢？ 众所周知，预期收益总会有差异变量。那么，开发商进行过什么样的压力测试来展示不同情形下的收益差异呢？还是引用上面的例子，-1%的增长率将会对回报率造成何种影响？-5%的增长率影响如何呢？作为对比，5%的增长率对回报率的影响又如何呢？诸如此类的问题将有助于大家真正了解项目的潜在风险和回报。 确认假设的范围是否合理以及是否符合您的预期至关重要。如果是，还需是否可以接受可能的结果。如果上述投资在租金涨幅为负数时必定会损失本金，而且您认为发生的可能性很大，那么该投资产品的预测角度可能不够保守。 结论 最后，大家需要对市场波动性有一定的前瞻性，并应适当地做出调整。市场参与者在不确定时期应采用平均值来进行预测，并且只有在广义市场进行调整后才能调整期望值。换个角度看投资，而且我们认为也是更好的角度，就是要考虑到市场多变的情况下不同结果发生的可能性，包括好与坏的结果，真正了解该结果对投资的影响，并适当地调整期望值。 敬请关注，快乐投资！
欧盟通过了包括美属萨摩亚在内的12个国家和11个司法管辖区的新名单，以减少洗钱和恐怖融资活动的范围。欧盟反洗钱规则涵盖的银行和其他实体在与上市国家和管辖区的客户和金融机构打交道时，将需要加大尽职调查的力度。美属萨摩亚已经被列入一个单独的欧盟地税管辖区黑名单。 该清单已由欧盟委员会通过，并将在一个月内提交给欧洲议会和理事会批准，有可能延长一个月。名单一经批准，将在正式刊物上刊登，并于公布后20天开始实施。 该名单将美属萨摩亚排在拥有更为极端结构的国家旁边，这些国家包括伊拉克、朝鲜、伊朗、沙特阿拉伯和叙利亚。报告显示，美国领土“对税务犯罪具有吸引力，面临更高的洗钱威胁”，并将它们（波多黎各除外）归类为“非合作司法管辖区”，因为它们在处理税务欺诈、逃税和避税方面的战略不足。 美国财政部拒绝将美属萨摩亚、关岛、波多黎各和美属维尔京群岛包括在内，并表示“非常关切”，同时对发展进程表示反对，称其违反了金融行动特别工作组（FATF）的方法。金融行动特别工作组制定的另一份清单不包括美国领土。 美属萨摩亚州州长Lolo Matalasi Moliga在一封信中为该金融业务辩护，信中称，除一家银行外，其他所有银行均受美国政府监管，一家澳大利亚国有银行的经营标准更为严格。 Courtesy of pasquines.us 阅读更多
